0113-KDIPT1-2.4012.534.2026.2.PRP

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie:

- zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przy sprzedaży Nieruchomości nr 1, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy - jest prawidłowe,

- zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przy sprzedaży udziału w prawie własności do Nieruchomości nr 2, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy - jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 26 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przy sprzedaży Nieruchomości nr 1 oraz udziału w prawie własności do Nieruchomości nr 2. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 lipca 2026 r. (wpływ 30 lipca 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną - Komornikiem Sądowym prowadzącym kancelarię komorniczą.

Obecnie toczą się postępowania egzekucyjne (komornicze) w przedmiocie dwóch nieruchomości, w których Wnioskodawczyni uczestniczy w roli komornika. W związku z egzekucją należności pieniężnej przez Komornika prowadzona jest sprawa. Przedmiotowe nieruchomości są przedmiotem zbycia w postępowaniu egzekucyjnym (komorniczym). Obie nieruchomości są położone w Polsce.

Właścicielem/współwłaścicielem przedmiotowych nieruchomości jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej również: „Dłużnik”).

Dla nieruchomości prowadzone są księgi wieczyste.

Dla Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2 sporządzony został operat szacunkowy, na zlecenie Wnioskodawczyni, w związku z prowadzoną egzekucją. Zgodnie z treścią operatu szacunkowego:

a) przedmiotem wyceny jest prawo własności działek niezabudowanych o nr 1 oraz 2, stanowiących funkcjonalnie gospodarczą całość oraz działka gruntu nr 3 stanowiąca drogę wewnętrzną,

b) źródłem informacji dla sporządzenia operatu szacunkowego były: treść ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości nr 1 oraz nr 2, wypis z rejestru gruntów, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz informacje uzyskane podczas oględzin,

c) w zakresie stanu zagospodarowania nieruchomości, stanu techniczno-użytkowego oraz stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej działki o nr 1 oraz 2 (Nieruchomość nr 1) stanowią teren niezabudowany,

d) zagospodarowanie działki o nr 3 (Nieruchomość nr 2) zostało określone jako: działka gruntowa utwardzona,

e) z zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przedmiot wyceny mieści się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonej symbolem - „M3” o dopuszczalnym przeznaczeniu definiowanym jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usługowej oraz o przeznaczeniu dopuszczalnym wraz z ograniczeniami definiowanymi jako:

- zabudowa usług handlu - jedynie o powierzchni sprzedaży poniżej 1000 m2,

- tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej - wyłącznie w zakresie obiektów istniejących i uzupełnienia ich układu,

f) działkę o nr 1 charakteryzuje brak uregulowanego dostępu do drogi publicznej.

W odniesieniu do obu Nieruchomości (tj. Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2) nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

I.

Zgodnie z zapisami wynikającymi z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości nr 1:

1. właścicielem nieruchomości jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (będąca dłużnikiem w postępowaniu komorniczym, w którym uczestniczy Wnioskodawczyni),

2. nieruchomość składa się z dwóch działek o numerach ewidencyjnych 1 oraz 2,

3. sposób korzystania z obu działek został oznaczony jako „R - GRUNTY ORNE”,

4. nieruchomość została nabyta przez Dłużnika na podstawie umowy sprzedaży w 2016 r.,

5. w dziale III „Prawa, roszczenia i ograniczenia” znajduje się wzmianka o wszczęciu egzekucji z nieruchomości na skutek wniosku wierzyciela. Podstawą wskazanego powyżej wpisu w księdze wieczystej było wezwanie do zapłaty należności sporządzone przez Wnioskodawczynię,

6. w dziale IV wpisana została hipoteka przymusowa, której podstawą są wierzytelności z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych, podatku dochodowego od osób fizycznych, podatku od towarów i usług, odsetek, „kosztów” oraz wierzytelności objętych tytułami wykonawczymi, dla których wierzycielem jest Naczelnik Urzędu Skarbowego. Podstawą wskazanego powyżej wpisu w księdze wieczystej był dalszy tytuł wykonawczy.

II.

Zgodnie z zapisami wynikającymi z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości nr 2:

1. współwłaścicielem nieruchomości jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (będąca dłużnikiem w postępowaniu komorniczym, w którym uczestniczy Wnioskodawczyni),

2. nieruchomość składa się z jednej działki o numerze ewidencyjnym 3,

3. sposób korzystania z nieruchomości został oznaczony jako „R - GRUNTY ORNE”,

4. nieruchomość została nabyta przez Dłużnika na podstawie umowy sprzedaży w 2016 r.,

5. w dziale III „Prawa, roszczenia i ograniczenia”:

a) znajduje się wzmianka, zgodnie z którą z ułamkowej części nieruchomości stanowiącej własność Dłużnika komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym wszczął egzekucję należności pieniężnej, z wniosku wierzyciela - Spółdzielni Mieszkaniowej,

b) do ułamkowej części nieruchomości stanowiącej własność Dłużnika przyłączył się kolejny wierzyciel - Spółdzielnia,

c) do ułamkowej części nieruchomości stanowiącej własność Dłużnika. Podstawą wskazanego powyżej wpisu w księdze wieczystej było wezwanie do zapłaty należności sporządzone przez Wnioskodawczynię,

d) znajduje się wzmianka o nieodpłatnej służebności przesyłu, na czas nieoznaczony, na rzecz Spółki polegająca na:

- nieodpłatnym i bezterminowym prawie prowadzenia przez nieruchomość uregulowaną w niniejszej księdze nieruchomość odcinków sieci wodociągowej i sieci kanalizacyjnej,

- zachowania przez inwestora pasa ochronnego do wybudowanych na podstawie powołanych umów odcinków sieci wodociągowej i sieci kanalizacyjnej, wolnych od zabudowy i naniesień trwale związanych z gruntem, o szerokości określonej przez eksploatatora,

- prawie dokonywania przyłączeń innych podmiotów do odcinków sieci,

- korzystania z nieruchomości poprzez stałe, nieodpłatne wejście osób upoważnionych przez Sp. z o.o. i wjazd pojazdów mechanicznych, w celu eksploatacji odcinka sieci oraz w celu usunięcia jego awarii, wykonania remontu, konserwacji lub modernizacji, a także w celu dokonania jego likwidacji.

Co istotne przy sprzedaży egzekucyjnej - w odniesieniu do Nieruchomości nr 2 - będzie podlegał udział w prawie własności do Nieruchomości nr 2, stanowiący ułamkową części nieruchomości, która to część jest własnością Dłużnika w postępowaniu komorniczym, w którym uczestniczy Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni prowadzi postępowania egzekucyjne w stosunku do obu wskazanych powyżej nieruchomościach (o nr 1 oraz 2).

Ponadto, w odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania o treści:

1. Proszę podać pełną nazwę dłużnika, tj. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, o którym mowa we wniosku.

Odp. Pełna nazwa dłużnika: Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

2. Czy dłużnik był/jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług?

Odp. Dłużnik zarejestrował się jako czynny podatnik VAT w 2016 r. Następnie został on wykreślony z rejestru czynnych podatników VAT w 2023 r. Do ponownej rejestracji dłużnika jako czynnego podatnika VAT doszło w 2026 r.

3. W ramach jakich transakcji dłużnik nabył Nieruchomość 1 (nr 1 i 2) oraz przypadające dłużnikowi udziały w Nieruchomości 2 (nr 3), o których mowa we wniosku, tj. czy:

- opodatkowanych podatkiem VAT,

- zwolnionych z opodatkowania podatkiem VAT,

- niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej z działek

Odp. Dłużnik nabył Nieruchomość nr 1 (nr 1 i 2) oraz udziały w Nieruchomości nr 2 (nr 3) w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem nabycie nastąpiło od prywatnych osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, w tym niebędących podatnikami VAT. Do nabycia doszło wyłącznie na podstawie aktu notarialnego, bez wystawiania faktury przez sprzedających.

4. Czy transakcje nabycia przez dłużnika Nieruchomość 1 (nr 1 i 2) oraz przypadającego dłużnikowi udziału w Nieruchomości 2 (nr 3) zostały udokumentowane fakturami z wykazaną kwotą podatku VAT?

Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej z działek

Odp. Transakcje nabycia przez dłużnika Nieruchomości nr 1 (nr 1 i 2) oraz udziału w Nieruchomości nr 2 (nr 3) nie zostały udokumentowane fakturami z wykazaną kwotą podatku VAT. Podstawą nabycia od prywatnych osób fizycznych był wyłącznie akt notarialny.

5. Czy dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości 1 (nr 1 i 2) oraz przypadającego dłużnikowi udziału w Nieruchomości 2 (nr 3), o których mowa we wniosku?

Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej z działek

Odp. Dłużnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości nr 1 (nr 1 i 2) oraz udziału w Nieruchomości nr 2 (nr 3). Nie istniał bowiem podatek naliczony w związku z nabyciem nieruchomości w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

6. W jaki sposób, do jakich celów, dłużnik wykorzystywał Nieruchomość 1 (nr 1 i 2) przypadający dłużnikowi udział w Nieruchomości 2 (nr 3) w całym okresie ich posiadania? W szczególności czy dłużnik korzystał z nich dla celów prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775, ze zm.)?

Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej z działek

Odp. Stan nieruchomości na moment sporządzenia operatu szacunkowego oraz na moment zbycia wskazują, że Nieruchomość nr 1 (nr 1 i 2) oraz udziały w Nieruchomości nr 2 (nr 3) nie były wykorzystywane przez Dłużnika od momentu nabycia w prowadzonej działalności gospodarczej.

Nieruchomość Nr 1 stanowi teren dziko zarośnięty, w tym samosiewnymi drzewami, zachwaszczony, nieużytkowany przez wiele lat. Nieruchomość Nr 2 stanowi natomiast działkę gruntową przejazdową w niewielkim stopniu utwardzoną.

7. Czy Nieruchomość 1 (nr 1 i 2) oraz przypadający dłużnikowi udział w Nieruchomości 2 (nr 3) były wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były Nieruchomość 1 (nr 1 i 2) oraz przypadające dłużnikowi udziały w Nieruchomości 2 (nr 3), wykonywał dłużnik – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej z działek

Odp. W związku z udzieloną odpowiedzią na pyt. Nr 6 przede wszystkim należy wskazać, że stan nieruchomości nr 1(nr 1 i 2) i udziału w nieruchomości nr 2 (nr 3) wskazywał na to, że nie były one w ogóle wykorzystywane przez Dłużnika od momentu zakupu w prowadzeniu działalności gospodarczej, a zatem nie mogły być również wykorzystywane w działalności zwolnionej z podatku VAT.

8. Czy Nieruchomość 1 (nr 1 i 2) oraz przypadający dłużnikowi udział w Nieruchomości 2 (nr 3) były udostępniane osobom trzecim, np. na podstawie umów najmu, dzierżawy, użyczenia? Jeżeli tak, to należy wskazać, kiedy i która działka lub jej część, została oddana w najem oraz czy udostępnianie to miało charakter odpłatny, czy nieodpłatny?

Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej z działek

Odp. W związku z udzieloną odpowiedzią na pyt. Nr 6 przede wszystkim należy wskazać, że stan nieruchomości nr 1(nr 1 i 2) i udziału w nieruchomości nr 2 (nr 3) wskazywał na to, że nie były one w ogóle wykorzystywane przez Dłużnika od momentu zakupu, a zatem nie mogły być również wykorzystywane w ramach udostępniania osobom trzecim np. na podstawie umów najmu, dzierżawy czy użyczenia.

9. Czy droga wewnętrzna znajdująca się na działce nr 3 stanowi:

- budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 524 ze zm.)?

- urządzenie budowalne, o których mowa w art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane?

Odp. Droga wewnętrzna znajdująca się na działce nr 3 stanowi zdaniem Zainteresowanej budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

W przypadku wskazania, że droga wewnętrzna znajdująca się na działce nr 3 stanowi budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, to proszę o udzielenie odpowiedzi na poniższe pytania:

a. czy ww. budowla jest trwale związane z gruntem?

Odp. Tak

b. czy ww. budowla została nabyta czy wybudowana przez dłużnika (proszę wskazać datę jej nabycia/wybudowania)?

Odp. Komornik pomimo podejmowania wielokrotnie prób kontaktu z Dłużnikiem nie uzyskał informacji pozwalających na udzielenie odpowiedzi w tym zakresie.

c. czy z tytułu nabycia/wybudowania ww. budowli dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

Odp. Komornik pomimo podejmowania wielokrotnie prób kontaktu z Dłużnikiem nie uzyskał informacji pozwalających na udzielenie odpowiedzi w tym zakresie.

d. czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to należy wskazać dokładną datę.

Odp. Komornik pomimo podejmowania wielokrotnie prób kontaktu z Dłużnikiem nie uzyskał informacji pozwalających na udzielenie odpowiedzi w tym zakresie.

e. kiedy nastąpiło zajęcie do używania ww. budowli? Należy wskazać dokładną datę.

Odp. Komornik pomimo podejmowania wielokrotnie prób kontaktu z Dłużnikiem nie uzyskał informacji pozwalających na udzielenie odpowiedzi w tym zakresie.

f. czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli a jej dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odp. Komornik pomimo podejmowania wielokrotnie prób kontaktu z Dłużnikiem nie uzyskał informacji pozwalających na udzielenie odpowiedzi w tym zakresie.

g. czy ww. budowla była udostępniana osobom trzecim, np. na podstawie umów najmu, dzierżawy, użyczenia? Jeżeli tak, to należy wskazać, kiedy została oddana w najem oraz czy udostępnianie to miało charakter odpłatny, czy nieodpłatny?

Odp. Komornik pomimo podejmowania wielokrotnie prób kontaktu z Dłużnikiem nie uzyskał informacji pozwalających na udzielenie odpowiedzi w tym zakresie.

h. czy ww. budowla była wykorzystywana przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywana była ww. budowla, wykonywał dłużnik – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

Odp. Stan udziału w nieruchomości nr 2 (nr 3) wskazywał na to, że nie była ona w ogóle wykorzystywane przez Dłużnika od momentu zakupu w prowadzeniu działalności gospodarczej, a zatem nie mogła być również wykorzystywana w działalności zwolnionej z podatku VAT.

i. czy dłużnik ponosił nakłady na ulepszenie ww. budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej budowli? Jeśli tak, to należy wskazać (odpowiedzi na poniższe pytania należy udzielić tylko w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr i):

- w jakim okresie dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie budowli?

- czy w stosunku do wydatków na ulepszenie budowli, dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

- kiedy budowla po dokonaniu ulepszeń, została oddane do użytkowania? Należy wskazać dokładną datę.

- czy po oddaniu do użytkowania ulepszonej budowli miało miejsce pierwsze zasiedlenie budowli? Jeżeli tak, to należy wskazać dzień, miesiąc i rok, kiedy nastąpiło „pierwsze zasiedlenie”.

- czy między pierwszym zasiedleniem ulepszonej budowli, a jej dostawą, upłynął okres dłuższy niż 2 lata?

- w jaki sposób do jakich czynności dłużnicy wykorzystywali ulepszoną budowlę po oddaniu jej do użytkowania?

Odp. Komornik pomimo podejmowania wielokrotnie prób kontaktu z Dłużnikiem nie uzyskał informacji pozwalających na udzielenie odpowiedzi w tym zakresie.

10. Czy przebiegające przez działkę 3 sieć wodociągowa i sieć kanalizacyjna stanowią budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ww. ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane?

Odp. Przebiegające przez działkę 3 sieć wodociągowa i sieć kanalizacyjna nie stanowią budowli w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

11. Czy ww. sieć wodociągowa i sieć kanalizacyjna stanowią urządzenie budowalne, o którym mowa w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane?

Odp. Sieć wodociągowa i sieć kanalizacyjna przebiegające przez działkę 3 stanowią urządzenie budowlane o którym mowa w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane.

W przypadku wskazania, że ww. sieć wodociągowa i sieć kanalizacyjna stanowią budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, to proszę o udzielenie odpowiedzi na poniższe pytania:

a. czy ww. budowle są trwale związane z gruntem?

b. czy ww. budowle zostały nabyte czy wybudowane przez dłużnika (proszę wskazać datę nabycia/wybudowania)?

c. czy z tytułu nabycia/wybudowania ww. budowli dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

d. czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to należy wskazać dokładną datę.

e. kiedy nastąpiło zajęcie do używania ww. budowli? Należy wskazać dokładną datę.

f. czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

g. czy ww. budowle były udostępniane osobom trzecim, np. na podstawie umów najmu, dzierżawy, użyczenia? Jeżeli tak, to należy wskazać, kiedy zostały oddane w najem oraz czy udostępnianie to miało charakter odpłatny, czy nieodpłatny?

h. czy ww. budowle były wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były ww. budowle, wykonywał dłużnik – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

i. czy dłużnik ponosił nakłady na ulepszenie ww. budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej budowli? Jeśli tak, to należy wskazać (odpowiedzi na poniższe pytania należy udzielić tylko w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr r):

- w jakim okresie dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie budowli?

- czy w stosunku do wydatków na ulepszenie budowli, dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

- kiedy budowle po dokonaniu ulepszeń, zostały oddane do użytkowania? Należy wskazać dokładną datę.

- czy po oddaniu do użytkowania ulepszonych budowli miało miejsce pierwsze zasiedlenie budowli? Jeżeli tak, to należy wskazać dzień, miesiąc i rok, kiedy nastąpiło „pierwsze zasiedlenie”.

- czy między pierwszym zasiedleniem ulepszonych budowli, a ich dostawą, upłynął okres dłuższy niż 2 lata?

- w jaki sposób do jakich czynności dłużnicy wykorzystywali ulepszone budowle po oddaniu jej do użytkowania?

Odp. W związku z powyższym udzielanie odpowiedzi na pozostałe pytania pkt a-i jest zbędne.

13. Kto jest właścicielem ww. sieci wodociągowej i sieci kanalizacyjnej?

Odp. Właścicielem sieci wodociągowej i sieci kanalizacyjnej przebiegających przez działkę 3 jest odpowiednie przedsiębiorstwo kanalizacyjno-wodociągowe.

14. Czy ww. sieć wodociągowa i sieć kanalizacyjna jest przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej?

Odp. Nie. Sieć wodociągowa i kanalizacyjna nie są przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej. Takiej sprzedaży podlegałyby instalacje i przyłącza, gdyby znajdowały się na działce. Przyłącza były natomiast jedynie projektowane i nie znajdują się ani na działkach należących do Nieruchomości Nr 1 (nr 1 i 2) ani w obrębie działki stanowiącej Nieruchomość nr 2 (3) w zakresie przylegania do Nieruchomości nr 1.

15. Jeżeli nie posiada Pani informacji, o których mowa w ww. pytaniach, które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o podatku od towarów i usług, to należy wskazać:

- czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Panią jako komornika działań?

- czy działania te zostały udokumentowane?

- czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika?

Odp. W ocenie Zainteresowanej przekazano wszelkie dostępne informacje do oceny czy w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o VAT. Jeśli jednak z jakiś przyczyn organ wydający interpretację dojdzie do wniosku, że informacje te są niewystarczające do oceny, to Zainteresowana wskazuje, że:

- ów potencjalny brak informacji jest wynikiem podjętych przez Nią jako komornika działań,

- działania te zostały udokumentowane,

- podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania niezbędnych brakujących informacji od dłużnika.

Pytanie

Czy dokonanie odpłatnego zbycia Nieruchomości nr 1 oraz udział w prawie własności do Nieruchomości nr 2, której współwłaścicielem jest Dłużnik, wskazanych w opisie stanu faktycznego w ramach czynności wykonywanych przez komornika sądowego (Wnioskodawczynię) spełnia przesłanki zwolnienia z podatku od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U z 2025 r. poz. 775, z późn. zm., dalej „u.p.t.u.”)?

Pani stanowisko w sprawie (z uwzględnieniem uzupełnienia wniosku)

Według stanowiska Wnioskodawcy dokonane odpłatnego zbycia Nieruchomości nr 1 oraz udział w prawie własności do Nieruchomości nr 2, której współwłaścicielem jest Dłużnik wskazanych w opisie stanu faktycznego w ramach czynności wykonywanych przez komornika sądowego (Wnioskodawczynię) spełnia przesłanki zwolnienia z podatku od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Rozwijając powyższe należy wskazać, że godnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U z 2025 r. poz. 775, z późn. zm.., dalej „u.p.t.u.”) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 wskazanej u.p.t.u. przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Z kolei stosownie do art. 2 pkt 33 u.p.t.u. ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przenosząc powyższe na grunt sprawy Wnioskodawczyni, jak zostało wskazane w treści opisu stanu faktycznego niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego obie wskazane w niniejszym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego nieruchomości (tj. Nieruchomości nr 1 stanowiąca działki nr 1 oraz 2, której właścicielem jest Dłużnik oraz Nieruchomość nr 2 stanowiąca działkę o numerze ewidencyjnym 3, której współwłaścicielem jest Dłużnik) są niezabudowane. W związku z powyższym zbycie (dostawa) przedmiotowych nieruchomości może ewentualnie korzystać ze zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.

Jak zostało wskazane w treści opisu stanu faktycznego niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego Nieruchomości nr 1 oraz udział w prawie własności do Nieruchomości nr 2, której współwłaścicielem jest Dłużnik nieruchomości te nie są objęte obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ponadto w stosunku do tych nieruchomości nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy.

W związku z powyższym przedmiotowe nieruchomości, będąc nieruchomościami niezabudowanymi, w świetle art. 2 pkt 33 u.p.t.u. nie stanowią terenów budowalnych. Tym samym ich zbycie (dostawa) korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. w związku z art. 2 pkt 33 u.p.t.u.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie:

- zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przy sprzedaży Nieruchomości nr 1, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy - jest prawidłowe,

- zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przy sprzedaży udziału w prawie własności do Nieruchomości nr 2, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy - jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2025 r. poz. 132 i 620) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów..

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.):

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku, do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W odniesieniu do art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle powyższego grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,

2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Jak stanowi art. 198 ustawy Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z opisu sprawy wynika, że obecnie toczą się postępowania egzekucyjne (komornicze) w przedmiocie dwóch nieruchomości (tj. Nieruchomość nr 1 - składa się z dwóch działek o numerach 1 i 2 oraz Nieruchomość nr 2 - składa się z jednej działki o numerze 3), w których uczestniczy Pani w roli komornika. Właścicielem Nieruchomości nr 1 oraz współwłaścicielem Nieruchomości nr 2 jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej również: „Dłużnik”). Wskazała Pani, że w odniesieniu do obu Nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Ww. nieruchomości zostały nabyte przez Dłużnika na podstawie umowy sprzedaży w 2016 r. Na działce nr 3 znajduje się droga wewnętrzna, która – jak Pani wskazała – stanowi budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane trwale związaną z gruntem. Ponadto przez działkę 3 przebiega sieć wodociągowa i sieć kanalizacyjna, które stanowią urządzenie budowlane, o którym mowa w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane. Właścicielem sieci wodociągowej i sieci kanalizacyjnej przebiegających przez działkę 3 jest odpowiednie przedsiębiorstwo kanalizacyjno-wodociągowe. Sieć wodociągowa i kanalizacyjna nie są przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej.

Podkreślenia wymaga, że z uwagi na fakt, że Dłużnikiem jest spółka, w analizowanej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa Dłużnika. Zatem w odniesieniu do dostawy Nieruchomości 1 (nr 1 i 2) oraz przypadającego dłużnikowi udziału w Nieruchomości 2 (nr 3), Dłużnik będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa Dłużnika.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone art. w art. 43 ustawy.

Przesłanki umożliwiające skorzystanie ze zwolnienie od podatku VAT dla dostawy terenów niezabudowanych określa art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, w myśl którego:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z powyższych przepisów wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, przy czym opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Jak wskazano w opisie sprawy, Nieruchomość nr 1 stanowi nieruchomość niezabudowaną znajdującą się na obszarze nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nie wydano dla niej decyzji o warunkach zabudowy.

Mając zatem na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz przywołane przepisy prawa należy stwierdzić, że niezabudowana Nieruchomość nr 1 nie jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Tym samym dostawa ww. niezabudowanej Nieruchomości nr 1 korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Wobec powyższego Pani stanowisko w zakresie zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przy sprzedaży Nieruchomości nr 1, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy uznałem za prawidłowe.

W odniesieniu natomiast do Nieruchomości nr 2, na której – jak wynika z opisu sprawy - znajduje się droga wewnętrzna stanowiąca budowlę w rozumieniu ustawy Prawo budowlane oraz przebiega sieć wodociągowa i sieć kanalizacyjna, nie sposób zgodzić się z Panią, że Nieruchomość nr 2 stanowi nieruchomość niezabudowaną. W konsekwencji zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy przy sprzedaży udziału w prawie własności do Nieruchomości nr 2 nie będzie miało zastosowania.

Mając powyższe na uwadze, wskazać w tym miejscu należy, że przy ww. sprzedaży udziału w prawie własności do Nieruchomości nr 2 znajdą zastosowanie przepisy dotyczące zwolnień od podatku dla nieruchomości zabudowanych.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tak więc, by dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3. adres budynku, budowli lub ich części.

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Natomiast jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy budynków, budowli lub ich części, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2. przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 623 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W tym miejscu wskazania wymaga, że stosownie do z art. 47 § 1 i § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Na podstawie art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli przebiegające pod/nad daną działką części infrastruktury przesyłowej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących za ich pomocą dane usługi, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

W sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiona jest budowla, niestanowiąca własności zbywcy, to mimo iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

Wskazała Pani we wniosku, że sieć wodociągowa i kanalizacyjna nie są przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej.

Jednocześnie zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów dokonana w trybie egzekucji jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu braku informacji od dłużnika bezskuteczne.

Zauważenia wymaga, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że w odniesieniu do drogi wewnętrznej znajdującej się na działce nr 3 stanowiącej budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, pomimo podejmowania wielokrotnie prób kontaktu z Dłużnikiem nie uzyskała Pani informacji pozwalających na udzielenie odpowiedzi na pytania, w szczególności czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budowli, czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli a jej dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata, czy dłużnik ponosił nakłady na ulepszenie ww. budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej budowli, czy ww. budowla była wykorzystywana przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. A zatem nie posiada Pani wszystkich informacji, które są niezbędne do oceny, czy w rozpatrywanej sprawie ma zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. pkt 2, 10 i 10a ustawy.

W związku z powyższym uznać należy, że przedstawiony we wniosku opis sprawy nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż przez Panią udziału w prawie własności do Nieruchomości nr 2 korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub pkt 2 ustawy.

Analiza okoliczności sprawy i obowiązujących przepisów prowadzi zatem do wniosku, że w odniesieniu do sprzedaży przez Panią udziału w prawie własności do Nieruchomości nr 2 znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia nie są spełnione, skoro podjęte przez Panią jako komornika udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania wszystkich niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku.

Zaznaczyć przy tym należy, że kwestia oceny podjętych przez Panią działań nie była przedmiotem interpretacji.

Podsumowując stwierdzam, że w stosunku do sprzedaży udziału w prawie własności do Nieruchomości nr 2 nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy. Tym samym przedmiotowa sprzedaż udziału w prawie własności do Nieruchomości nr 2 jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej dla tej czynności stawki podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego Pani stanowisko w zakresie zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przy sprzedaży udziału w prawie własności do Nieruchomości nr 2, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy uznałem za nieprawidłowe, z uwagi na fakt, że ww. Nieruchomość nr 2 stanowi – wbrew Pani twierdzeniu - nieruchomość zabudowaną. W konsekwencji przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy nie znajduje zastosowania w odniesieniu do ww. sprzedaży udziału w prawie własności do Nieruchomości nr 2.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.